¿Cómo se determina el valor catastral de un inmueble?

El Artículo 115 Constitucional señala que : Los municipios tienen la obligación de actualizar sus valores catastrales que sirven de base para el cobro de sus impuestos a la propiedad raíz, hasta equipararlos a los valores de mercado, cuidando en su caso, de realizar los estudios y ajustes necesarios a las tasas fiscales a fin de no afectar los principios de proporcionalidad y equidad tributaria.

Ley de catastro municipal del Estado de Jalisco

Los valores unitarios de los terrenos y de construcciones; se elaborarán y aplicarán mediante las tablas de valores unitarios conforme las siguientes disposiciones:

ZAPOPAN  debe elaborar los estudios de valores correspondientes conforme a lo establecido en la ley. Una vez elaborado el proyecto de tablas de valores unitarios del municipio, debe remitirlo al Consejo Técnico Catastral Municipal respectivo para su revisión;

El Consejo Técnico de Catastro Municipal deberá analizar y estudiar el proyecto de tabla de valores unitarios y, en su caso, hacer las modificaciones a los valores que estimen pertinentes, sustentando en todo momento los aspectos y opiniones de carácter técnico.

Los valores unitarios urbanos de calle o de zona, se especificarán por metro cuadrado. Para su determinación se tomarán en cuenta la importancia e influencia de los siguientes elementos: servicios municipales existentes; vías de comunicación; vecindad con zonas comerciales o centros de abasto; el uso, destino y reserva determinados para el suelo conforme a su zonificación, y cualquier otra característica que pueda influir en los valores de mercado o reales de los mismos.

Los valores unitarios para predios rústicos se especificarán por hectárea, conforme a las siguientes disposiciones:

Para su determinación se considerarán los siguientes elementos: el tipo o clase de tierra, calidad, ubicación, cercanía a vías de comunicación y centros de población; así como las condiciones hidrológicas, humedad relativa y cualquier otra característica que pueda influir en los valores de mercado o reales de los mismos; y

En ninguno de los supuestos previstos en las dos fracciones anteriores se tomará en cuenta para efectos de la valuación, el valor de los recursos que sean objeto de aprovechamiento en los predios.

Para la determinación de los valores unitarios de los diferentes tipos de construcción, se clasificarán los mismos tomando en cuenta su edad, vida útil, su estructura y estado de conservación; materiales empleados en la edificación, calidad en la mano de obra y acabados. Con base en lo anterior, se procederá a fijar un valor unitario para cada tipo de clasificación de construcción.

Los valores unitarios de terrenos y de construcciones aprobados, tendrán vigencia a partir de su publicación en los términos que establezca el decreto correspondiente o, en su defecto, su vigencia será por el ejercicio fiscal respectivo.

Valuación de terreno urbano

Estudio de mercado:

  • Consistente en analizar y documentar aspectos físicos de la zona como infraestructura, servicios e imagen urbana, uso de suelo, auxiliado de un reporte fotográfico;
  • Se recaba información de ofertas de venta de inmuebles baldíos y construidos por medio de paginas electrónicas especializadas en la materia, como trovit, El Libro Azul de los bienes raíces, Casas y Terrenos, AMPI, y mas información inmobiliaria necesaria para la documentación del mercado inmobiliario de Zapopan

Principales bases de fondo:

  1. Los valores de mercado son los que van a determinar los valores catastrales a proponer.
  2. Los valores catastrales deben de ser equiparables a los de mercado.

Valores de construcción

Conceptos básicos:

Predio edificado: Es aquel que tiene construcciones permanentes.

Las construcciones o edificaciones se clasifican en:

  • Permanentes: Son aquellas que tengan aprovechamiento definitivo por su tipo de materiales empleados, cimentación, estructura y demás características;
  • Provisionales: Son aquella que por su uso transitorio, sus materiales empleados y sus técnicas de edificación, puedan removerse fácilmente;
  • En ruinas: A las que por su estado de deterioro no sea posible su aprovechamiento por no ofrecer estabilidad y presentar peligro de desplome, conforme el dictamen técnico que en caso necesario emita la autoridad competente; y
  • Especiales: Aquellas permanentes que por sus características, no estén contenidas dentro de las clasificaciones oficialmente aprobadas y publicadas.

Clasificación de la construcción

Para efectos de valuación las construcciones se clasifican:

1.- Por su edad o tipo

  • Moderno: Son edificaciones construidas o renovadas en sus materiales dentro de un rango variable comprendido entre 0 y 10 años de edad.
  • Semi-moderno: Son edificaciones construidas o renovadas en sus materiales dentro de un rango variable comprendido entre los 11 y los 30 años de edad.
  • Antiguo: Son aquellas edificaciones que por la época de su construcción, diseño, instalaciones y materiales utilizados tienen una edad mayor de 30 años.

2.- Por su calidad

  • Lujo: Son aquellas construcciones en las cuales se emplean materiales de primera calidad, acabados de elevado costo y ejecución, con un buen control de calidad en todas sus partes.
  • Superior: Son aquellas construcciones en las cuales se emplean, materiales de buena calidad, acabados muy buenos, y terminados con buen control de calidad en la mayoría de sus partes.
  • Medio: Son aquellas construcciones en las cuales se utilizan materiales de calidad media, con terminados aceptables en cuanto a control de calidad se refiere.
  • Económico: Son aquellas construcciones en las cuales se emplean materiales de calidad económica y acabados muy sencillos o escasos.
  • Austero: Son aquellas construcciones que aún sin reunir los requisitos mínimos de habitabilidad, se encuentran habitados por necesidad.

3.- Por su estado de conservación

  • Bueno: Son aquellas construcciones que no necesitan reparaciones, tienen un mantenimiento constante.
  • Regular: Son aquellas construcciones que necesitan reparaciones sencillas, como pintura, resanes etc.
  • Malo: Son aquellas construcciones que ocupan reparaciones importantes, como aplanados, pisos etc.

Los diferentes tipos de construcción se encuentran dados por los tres factores importantes:

Moderno, Semi-moderno, Antiguo
Lujo, Superior, Media, Económica, Austera
Moderno, Semi-moderno, Antiguo
Bueno, Regular, Malo
Industrial, Provisional Albercas y Pisos sin techo, Palapas

 

Para la propuesta de valor de construcción se tomaran en consideración los valores emitidos por la Dirección de Catastro del Estado, con el fin de trabajar valores iguales en la zona conurbada.

 

Consulta el tutorial sobre este tema haciendo clic aquí.

Para mayor información:
informacionpredial@zapopan.gob.mx